Sit enormi fil-Mosta ħdejn Ta' Qali se jiġi allokat għall-iżvilupp

Żona daqs sitt grawnds tal-futbol f’Tad-Dib fil-Mosta mistennija tiġi mibdula f'art mogħtija għall-iżvilupp ix-xahar id-dieħel.

L-applikazzjoni għall-ippjanar tkopri biċċa art enormi li ġiet miżjuda maż-żona tal-iżvilupp fl-2006.

Id-Direttorat tal-Ippjanar irrakkomanda lilll-Kunsill Eżekuttiv tal-Awtorita' tal-Ippjanar sabiex japprova l-iskema. Jekk tiġi approvata din l-approvazzjoni, din tittrasforma waħda mill-akbar biċċiet art mhux żviluppati ta’ Malta f’żvilupp residenzjali u kummerċjali ewlieni.

Is-sit, li jkopri madwar 41,370 metru kwadru, huwa mdawwar minn Triq Familja Cumbo, Triq il-Ballata, Triq Alofju Wignacourt, Triq il-Mitħna, u Triq Durumblat. L-applikazzjoni ġiet ippreżentata minn Charles Azzopardi u 21 sid ieħor inkluż Skyline Developments Limited li hija proprjetà tal-grupp AX.

It-tarf tan-nofsinhar iħares lejn art 'il barra miż-żona tal-iżvilupp (ODZ), filwaqt li n-naħat tat-tramuntana u tal-lvant huma mdawra b’żoni residenzjali stabbiliti. Hemm ċimiterju lejn il-lbiċ. Għal għexieren ta' snin din l-art kienet 'il barra mil-limiti tal-iżvilupp, u saret eliġibbli biss wara l-inklużjoni tagħha fl-Iskemi ta' Razzjonalizzazzjoni tal-2006. 

Is-sit f'Tad-Dib huwa t-tieni l-akbar fost iż-żoni ta’ razzjonalizzazzjoni pendenti; bl-akbar sit ikun biċċa art agrikola ta’ 115,000 metru kwadru fis-Swatar.

Applikazzjoni preċedenti (PC39/09) f’Tad-Dib ġiet miċħuda mill-Kunsill Eżekuttiv tal-Awtorita' tal-Ippjanar f’Marzu 2017. Ir-rifjut kien meqjus b’mod wiesa’ bħala sinifikanti għaliex kien jindika li l-inklużjoni fl-eżerċizzju ta’ razzjonalizzazzjoni tal-2006 ma kinitx awtomatikament tiggarantixxi l-approvazzjoni għall-iżvilupp.

Il-kunsill ivvota kontra dik il-proposta għal diversi raġunijiet, inkluż il-fatt li l-iskema ma kinitx tikkostitwixxi disinn urban tajjeb, partikolarment f’termini ta’ tqassim tat-toroq, densità, u l-provvista ta’ spazju pubbliku miftuħ. Il-kunsill kien sostsna ukoll li l-iżvilupp ma laħaqx l-oġġettivi ewlenin tal-ippjanar strateġiku lu huma relatati mal-faċilitajiet tal-komunità u l-protezzjoni tal-karattru urban.

Id-differenza ewlenija bejn l-applikazzjoni preżenti u dik miċħuda fl-2017 hija ż-żieda ta’ madwar 350 metru kwadru ta’ spazju miftuħ mat-tqassim li kien propost inizzjalment.

Il-proposta attwali tipprevedi blokok predominantement residenzjali li jilħqu għoli massimu ta’ 17.5 metru (ħames sulari inkluż il-livell tal-penthouse), flimkien ma’ żona ta’ użu mħallat f’post ċentrali ta’ madwar 825 metru kwadru għal attività kummerċjali mal-livell mat-triq u li tinkludi residenzi fis-sulari ta' fuq.

Huwa maħsub li t-toroq interni se jkunu wesgħin 10.36 metri, filwaqt li toroq tas-servizz huma wkoll imfassla fil-pjan, li huma maħsuba sabiex itejbu l-aċċess u jżommu s-separazzjoni mill-użi sensittivi tal-madwar. Spazju pubbliku miftuħ ta' iżjed minn 1,392 metru kwadru, flimkien ma’ żoni mżejna bil-pajsaġġ, huma inklużi sabiex jiġu sodisfatti r-rekwiżiti meħtieġa għall-approvazzjoni tal-iżvilupp.

Minkejja r-rakkomandazzjoni għall-approvazzjoni, jispikka l-fatt li investigazzjoni arkeoloġika sħiħa mitluba mis-Sovrintendenza tal-Wirt Kulturali hija skedata li ssir wara l-approvazzjoni taż-żoni.

Is-sovrintendenza nnutat li kienet talbet l-implimentazzjoni ta’ evalwazzjoni arkeoloġika komprensiva tas-sit. Wara tentattivi bla suċċess biex tiġi ffinalizzata din l-evalwazzjoni, il-perit tal-proġett iddikjara li l-evalwazzjoni ma tistax tiġi konkluża f'dan l-istadju minħabba kwistjonijiet relatati mas-sjieda tal-art.

Peress li s-sovrintendenza ma kinitx f'pożizzjoni li tiddikjara jekk l-iskema proposta hix se jkollha impatt fuq xi fdalijiet arkeoloġiċi, ipproponiet kundizzjoni li tiddikjara li ż-żona kollha għandha tiġi evalwata b'mod komprensiv qabel ma tiġi sottomessa applikazzjoni sħiħa għall-iżvilupp. Hija żiedet tgħid li l-iskoperta ta' karatteristiċi tista' teħtieġ bidla fl-iskema jew fl-allinjamenti tat-toroq.

Ġew ikkonsultati wkoll Transport Malta u l-Awtorità tal-Ambjent u r-Riżorsi, illi ma qajmu l-ebda oġġezzjoni għall-proposta tal-iżvilupp innifsu, diment li din tkun suġġetta għal kundizzjonijiet standard dwar l-infrastruttura, il-protezzjoni ambjentali, u fl-immaniġġjar tas-sit fi stadji ta' żvilupp aktar tard. Madankollu, ir-rappreżentazzjonijiet pubbliċi qajmu tħassib li jvarja minn telf ta' art agrikola u impatti ekoloġiċi għal pressjonijiet tat-traffiku u kompatibilità mat-tessut urban tal-madwar.

Fl-2021, il-kunsill lokali tal-Mosta kien oġġezzjona wkoll għall-prospett ta' żvilupp fuq is-sit billi ddeskriva l-applikazzjoni bħala "tentattiv ċar sabiex jitqiegħdu, kemm jista' jkun, l-akbar numru ta' plots residenzjali fil-konfini tas-sit disponibbli" u li "ż-żieda ta' units residenzjali fiż-żona ma tilħaqx viżjoni fit-tul ta' ppjanar għal dan il-post".

Barra minn hekk, l-ispazji pubbliċi miftuħa proposti huma “żgħar wisq u jinsabu f’post mhux xieraq fl-iskema ġenerali”. Il-kunsill esprima wkoll tħassib li l-iżvilupp kif propost ma jippermettix biżżejjed spazju għal espansjoni futura taċ-ċimiterju.

Il-Kunsill Eżekuttiv tal-Awtorita' tal-Ippjanar huwa skedat li jiddetermina l-applikazzjoni fit-3 ta’ Marzu, kważi seba’ snin wara li din ġiet sottomessa għall-ewwel darba. Din id-deċiżjoni se tiddetermina jekk medda ta’ art li ilha protetta fit-tarf tan-nofsinhar tal-Mosta ssirx waħda mill-akbar żoni ta’ żvilupp urban ġodda li qatt ġew approvati f’Malta.