Kemmuna: 60 sena ta’ żvilupp, kontroversji u battalji għall-futur tal-gżira

Hemm ftit postijiet fil-Gżejjer Maltin li jġorru magħhom daqshekk kontradizzjonijiet bħal Kemmuna. Għal ħafna, il-gżira hija sinonima mal-Blue Lagoon, mal-baħar lewn it-turkważ u ma’ pajsaġġ li għadu joffri sens ta’ spazju u natura li sar dejjem aktar rari f’Malta. Għal oħrajn, Kemmuna hija wkoll destinazzjoni turistika li ilha tiżviluppa għal aktar minn sittin sena, b’lukanda, bungalows, ristoranti, mollijiet u infrastruttura oħra. 

Illum, madankollu, il-ġlieda dwar Kemmuna tinsab f’fażi ġdida. Il-proġett ta’ lukanda u bungalows propost minn HV Hospitality għadda minn proċess twil ta’ ippjanar, studji ambjentali, oġġezzjonijiet, appelli u proċeduri fil-qorti. U meta deher li l-iżvilupp kien għeleb l-ostakli ewlenin, feġġet kontroversja ġdida: permess ambjentali għal intervent fuq mijiet ta’ siġar, li wassal għal appell u r-revoka tat-triq proċedurali li kienet intużat. 

Il-ġrajja ta’ Kemmuna għalhekk mhijiex storja ta’ proġett wieħed. Hija storja ta’ kif gżira żgħira, li darba kienet primarjament agrikola, saret waħda mill-aktar destinazzjonijiet turistiċi mfittxija f’Malta, u kif kull pass lejn aktar żvilupp qajjem il-mistoqsija dwar fejn għandu jieqaf. 

Meta Kemmuna kienet gżira agrikola 

Qabel ma l-industrija turistika bdiet tħares lejn Kemmuna bħala destinazzjoni potenzjali, il-gżira kienet post ferm differenti. L-attività ewlenija kienet l-agrikoltura, b’għelieqi, ħitan tas-sejjieħ u ftit abitanti. 

Il-bidla kbira bdiet fis-snin sittin. Kien f’dan il-perjodu li l-potenzjal turistiku tal-gżira beda jiġi sfruttat b’mod sistematiku. Il-lukanda ta’ Kemmuna nbniet fiż-żona ta’ San Niklaw, filwaqt li ġew żviluppati wkoll il-bungalows fiż-żona ta’ Santa Marija. 

Dawn il-binjiet, li llum ħafna jarawhom bħala parti mill-pajsaġġ eżistenti ta’ Kemmuna, dak iż-żmien kienu jirrappreżentaw bidla radikali fil-karattru tal-gżira. 

Il-lukanda eventwalment waqgħet fi stat ta’ abbandun u l-bungalows tilfu l-użu oriġinali tagħhom, iżda l-fatt li dawn kienu jeżistu kellu jkun kruċjali għad-dibattitu li kellu jsegwi. L-iżviluppaturi futuri setgħu jargumentaw li ma kinux qed jintroduċu lukanda f’żona verġni, iżda kienu qed jibnu mill-ġdid fuq sit li kien diġà żviluppat. 

U hawnhekk tinsab waħda mill-aktar kwistjonijiet importanti fil-kontroversja kollha. 

Għax l-avversarji tal-proġett argumentaw li Kemmuna ma tistax titqies sempliċement bħala sit urbanizzat li jista’ jerġa’ jiġi żviluppat. Il-fatt li l-lukanda u l-bungalows ilhom hemm għal għexieren ta’ snin, sostnew, ma jfissirx li kull żieda fil-volum, l-intensità jew l-attività turistika hija awtomatikament aċċettabbli. 

L-ewwel tentattivi biex jikber il-kumpless 

Il-proposti biex jiġi estiż l-iżvilupp turistiku fuq Kemmuna mhumiex ġodda. 

Matul is-snin kien hemm diversi ideat u applikazzjonijiet li kellhom l-għan li jibdlu jew jespandu l-kumpless eżistenti. Studji dwar l-evoluzzjoni tal-pajsaġġ ta’ Kemmuna jirreferu wkoll għal proposti għal kumpless turistiku f’żoni oħra tal-gżira li qatt ma ġew realizzati. 

Fl-1998, Kemmuna Limited ippreżentat applikazzjoni għall-estensjoni tal-lukanda. Il-proċess ma wasalx għall-konklużjoni u fl-2003 ġie sospiż wara li ma ġewx ippreżentati d-dokumenti meħtieġa fil-ħin. 

Il-fatt li dawn il-proposti ma ġewx implimentati ma jfissirx li l-idea tal-iżvilupp fuq skala akbar spiċċat. Għall-kuntrarju, matul is-snin Kemmuna saret dejjem aktar suġġetta għal sistema kumplessa ta’ protezzjoni ambjentali. 

Il-gżira għandha status ta’ Natura 2000 u hija meqjusa bħala żona ta’ importanza ekoloġika. Għalhekk, kull proġett ta’ daqs sinifikanti kellu jiġi kkunsidrat mhux biss mill-perspettiva tal-ippjanar iżda wkoll mill-impatt tiegħu fuq habitats, flora, fauna u l-integrità tal-gżira bħala żona protetta. 

Dan kollu wassal biex il-proġett tal-lum kellu jgħaddi minn snin ta’ studji u modifiki. 

Il-proposta li bidlet id-dibattitu 

L-applikazzjoni PA/04777/20, ippreżentata minn HV Hospitality, ipproponiet li l-kumpless eżistenti jiġi żarmat u mibdul. 

Il-pjan oriġinali kien ikbar minn dak li finalment ġie approvat. Matul il-proċess ġew introdotti bidliet biex jitnaqqas il-footprint u l-impatt ambjentali. 

F’waħda mill-verżjonijiet tal-proġett kien hemm 21 bungalow. Dan in-numru naqas għal 16. Il-proġett finali jipprevedi lukanda ta’ 140 sodda f’San Niklaw u 16-il bungalow service f’Santa Marija, flimkien ma’ faċilitajiet bħal spa, ristoranti, bars, pixxini, reservoirs u titjib fl-infrastruttura u l-faċilitajiet tal-irmiġġ. 

L-iżviluppatur sostna li l-proġett jirrappreżenta riġenerazzjoni ta’ sit diġà żviluppat, b’inqas footprint mibni, bini aktar baxx f’ċerti żoni u r-restawr ta’ art disturbata. HV Hospitality qalet ukoll li l-proġett kien tnaqqas sostanzjalment wara konsultazzjoni, studji ambjentali u feedback minn diversi partijiet interessati. 

Il-kumpanija qalet li l-proġett huwa maħsub biex jitmexxa bħala Six Senses Kemmuna, u li l-viżjoni tagħha hija waħda ta’ turiżmu ta’ kwalità u sostenibbli. 

Iżda l-kritiċi raw l-istess proposta b’mod differenti. 

Għaliex tant oppożizzjoni? 

Il-proġett iġġenera eluf ta’ oġġezzjonijiet. Skont għaqdiet ambjentali, waslu 13,472 oġġezzjoni kontra l-iżvilupp. Għaxar organizzazzjonijiet ambjentali u kulturali ngħaqdu biex jikkontestaw l-approvazzjoni. 

Il-mistoqsijiet kienu ħafna. 

Kemm nies addizzjonali se tkun qed tattira l-lukanda lejn gżira li diġà tbati minn pressjoni qawwija matul is-sajf? 

X’se jkun l-impatt fuq il-Blue Lagoon u ż-żoni ta’ Santa Marija? 

Kemm ilma se jkun meħtieġ għal lukanda b’140 sodda u 44 swimming pool? 

Kif se jiġi mmaniġġjat id-drenaġġ? 

Kemm se jiżdied it-traffiku marittimu? 

U x’se jiġri mill-karattru naturali ta’ Kemmuna jekk il-gżira ssir destinazzjoni turistika saħansitra aktar intensiva? 

BirdLife Malta argumentat li l-istudji ma tawx tweġiba ċara dwar kemm se jkun hemm viżitaturi addizzjonali minħabba l-proġett, b’mod partikolari matul l-ogħla xhur tas-sajf. L-organizzazzjoni qajmet ukoll mistoqsijiet dwar il-carrying capacity tal-gżira. 

Kien hemm ukoll tħassib dwar l-44 swimming pool inklużi fil-proġett. Kritiċi qalu li dawn mhux biss jikkonsmaw ilma u enerġija iżda jġibu magħhom infrastruttura addizzjonali, skavar, kimiċi, dawl u impatti oħra fuq sit protett. 

L-ERA u l-istudji ambjentali 

Wieħed mill-aktar argumenti importanti favur il-proġett kien li l-ERA ma oġġezzjonatx għall-iżvilupp wara li analizzat l-EIA u l-Appropriate Assessment. 

Il-pjan kien ġie mnaqqas wara l-proċess ambjentali. L-awtorità qalet li l-footprint tnaqqas b’mod sinifikanti u li ċerti elementi ġew imċaqilqa jew eliminati biex jitnaqqas l-impatt fuq iż-żona protetta. 

Madankollu, l-ambjentalisti qalu li l-kwistjoni mhijiex biss jekk il-bini l-ġdid jistax jinbena mingħajr ma jinqered habitat partikolari. Hija wkoll kwistjoni ta’ pressjoni kumulattiva. 

F’żona daqshekk żgħira, kull lukanda, kull bungalow, kull pixxina, kull moll u kull żieda fil-viżitaturi jista’ jkollha impatt akbar milli kieku l-istess żvilupp isir fuq art urbana f’Malta. 

U hawn jidħol il-carrying capacity study. 

L-għaqdiet ambjentali sostnew li ma setax jiġi deċiż b’mod responsabbli kemm Kemmuna għandha tiġi żviluppata mingħajr ma jkun magħruf kemm il-gżira tiflaħ viżitaturi u attività. Din il-kwistjoni kompliet toħloq kontroversja anke fl-2026, meta l-Gvern ġie kkritikat talli ma ppubblikax studju dwar il-carrying capacity tal-Blue Lagoon u Kemmuna. 

L-approvazzjoni tal-Planning Authority 

Minkejja l-oppożizzjoni, f’April 2025 il-Planning Authority approvat il-proġett b’vot ta’ tmienja kontra wieħed. 

L-uniku vot kontra kien dak tar-rappreżentant tal-Kunsill Lokali ta’ Għajnsielem. 

Il-proġett approvat kien jinkludi lukanda ta’ 140 sodda, 16-il bungalow, 44 swimming pool, spa, bars u ristoranti. 

Il-Planning Authority sostniet li l-proġett kien tnaqqas u li l-ERA ma kellhiex oġġezzjoni ambjentali. Il-kumpanija, min-naħa tagħha, laqgħet id-deċiżjoni bħala pass importanti lejn lukanda ta’ livell internazzjonali. 

Iżda l-għaqdiet ambjentali ma qagħdux jistennew. 

BirdLife Malta, Din l-Art Ħelwa, Moviment Graffitti, Nature Trust, Friends of the Earth Malta u organizzazzjonijiet oħra ressqu appell. 

Il-kontroversja għalhekk telqet mill-boardroom tal-Planning Authority u daħlet fil-qrati u fit-tribunali. 

It-Tribunal u l-Qorti 

F’Novembru 2025, l-Environment and Planning Review Tribunal ikkonferma l-permess tal-Planning Authority. It-Tribunal qies fost affarijiet oħra t-telf ta’ madwar 1,220 metru kwadru ta’ garigue, iżda kkunsidra li dan kien ikkumpensat permezz tar-restawr ta’ 2,340 metru kwadru ta’ garigue f’żoni oħra. 

Għall-iżviluppatur, dan kien pass importanti ieħor. 

Għall-għaqdiet ambjentali, il-battalja kienet għadha ma spiċċatx. 

F’Mejju 2026, il-Qorti annullat id-deċiżjoni tat-Tribunal u bagħtet il-każ lura għal konsiderazzjoni mill-ġdid. Il-kawża kienet marbuta mal-isfida tal-organizzazzjonijiet ambjentali għall-permess tal-iżvilupp. 

L-iżviluppatur qal li d-deċiżjoni tal-Qorti ma fissritx it-tmiem tal-proġett, iżda pass ieħor fi proċess regolatorju li ilu għaddej għal sitt snin. HV Hospitality sostniet li tibqa’ fiduċjuża fil-merti tal-proġett. 

U propju meta din il-battalja kienet għadha għaddejja, feġġet waħda oħra. 

Il-kontroversja tas-siġar 

Fi Frar 2026, l-ERA approvat permess, EP 01472/22, relatat ma’ interventi fuq siġar fiż-żona tal-lukanda f’San Niklaw u ż-żona tal-bungalows f’Santa Marija. 

Il-permess kien jikkonċerna 723 siġra: 99 minnhom protetti u 624 oħra mhux protetti, skont l-informazzjoni li ħarġet fl-appell. 

Din saret kontroversja fiha nnifisha. 

Moviment Graffitti argumentat li l-permess ma kienx ippubblikat b’mod xieraq u li l-pubbliku ma ngħatax l-opportunità meħtieġa biex jipparteċipa fil-proċess. L-ERA kienet approvat il-permess fl-20 ta’ Frar 2026. 

Il-proċess spiċċa quddiem it-Tribunal, li rrevoka l-permess u ordna li l-applikazzjoni terġa’ tiġi kkunsidrata mill-ERA skont il-proċedura korretta. 

Ir-rekords uffiċjali tal-ERA juru li EP 1472/22 kienet relatata ma’ “interventions on more than 10 protected trees” u li l-applikazzjoni ġiet appellata f’Marzu 2026. Aktar tard l-istess applikazzjoni reġgħet kienet suġġetta għal konsultazzjoni pubblika bejn l-20 u t-30 ta’ April. 

Għalhekk, dak li beda bħala parti mill-proċess tekniku għall-iżvilupp tal-lukanda reġa’ sar battalja dwar it-trasparenza, il-parteċipazzjoni pubblika u l-protezzjoni ambjentali. 

Is-siġar: telf jew restawr? 

L-iżviluppatur għandu argument differenti. 

HV Hospitality tgħid li l-proġett mhux sempliċement se jneħħi veġetazzjoni. Skont il-kumpanija, se jitneħħew speċi invażivi u se jsir investiment qawwi fir-riġenerazzjoni tal-pajsaġġ. 

Il-pjan tal-iżviluppatur jgħid li se jitneħħew 1,831 pjanta u siġra aljena jew invażiva u 132 siġra protetta, filwaqt li se jiġu sostitwiti 1,200 siġra protetta u jitħawlu aktar minn 55,000 siġra, arbuxxell u pjanta endemika. 

Il-kumpanija targumenta wkoll li l-proġett se jnaqqas il-footprint tal-bini, jirrestawra art disturbata u jtejjeb il-pajsaġġ. 

Iżda għall-avversarji, il-kwistjoni tibqa’ waħda sempliċi: siġra eżistenti mhijiex l-istess ħaġa bħal siġra li titħawwel għada. 

Siġra li kibret għal għexieren ta’ snin għandha valur ekoloġiku, strutturali u pajsaġġistiku li ma jistax jiġi sostitwit immedjatament b’numru fuq spreadsheet. 

Dan huwa wkoll dak li jagħmel il-kontroversja attwali daqshekk qawwija. Il-ġlieda mhijiex aktar biss dwar il-bini. Hija dwar dak li għandu jitneħħa biex il-bini jkun jista’ jsir. 

Kemmuna fil-futur 

Il-futur ta’ Kemmuna għalhekk jinsab bejn żewġ viżjonijiet. 

Waħda tgħid li gżira li ilha fiha lukanda u bungalows mis-snin sittin għandha tiġi riġenerata. Il-bini eżistenti huwa antik, il-lukanda tinsab mitluqa u l-proġett il-ġdid, skont l-iżviluppatur, se jnaqqas il-footprint, jirrestawra art degradata u jġib turiżmu ta’ kwalità ogħla. 

L-oħra tgħid li l-fatt li kien hemm żvilupp fil-passat m’għandux isir argument biex jiġi ġġustifikat aktar żvilupp fil-futur. 

U din hija d-dilemma vera. 

Kemmuna mhijiex biss lukanda. 

Mhijiex biss Blue Lagoon. 

Mhijiex biss żona Natura 2000. 

Hija sistema żgħira fejn kull intervent għandu proporzjon akbar. Żieda ta’ mijiet ta’ viżitaturi, aktar konsum ta’ ilma, aktar skart, aktar moviment ta’ dgħajjes, aktar infrastruttura u aktar dawl jaf ikollhom konsegwenzi li ma jidhrux fil-pjanijiet arkitettoniċi. 

Ironikament, anke waqt li qed jiġi diskuss kemm Kemmuna tista’ tiġi żviluppata, studju botaniku riċenti żvela li l-gżira għandha għana ta’ flora ferm akbar milli kien magħruf qabel, bi 78 speċi ta’ pjanti li qabel ma kinux irreġistrati fuq Kemmuna u żewġ rekords ġodda għal Malta. L-istess riċerka enfasizzat il-pressjonijiet tat-turiżmu tal-massa, l-ispeċi invażivi u l-iżvilupp. 

Dan jagħmel id-dibattitu dwar il-futur tal-gżira aktar importanti minn qatt qabel. 

Għax wara aktar minn sittin sena ta’ żvilupp, forsi l-mistoqsija m’għandhiex tkun biss x’jista’ jinbena fuq Kemmuna. 

Għandha tkun x’għandha tibqa’ minn Kemmuna. 

Il-lukanda l-ġdida tista’ tkun proġett ta’ miljuni ta’ ewro. Tista’ ġġib magħha marka internazzjonali, impjiegi, investiment u turiżmu ta’ livell għoli. Jista’ jkun ukoll li, jekk titwettaq skont il-pjanijiet tal-iżviluppatur, xi art li llum hija disturbata tiġi restawrata. 

Iżda dawn il-benefiċċji kollha għandhom jitqiesu kontra l-valur ta’ gżira li m’għandhiex sostitut. 

Il-proċess legali u regolatorju għadu għaddej. Il-permess tal-iżvilupp ġie kkontestat, id-deċiżjoni tat-Tribunal ġiet annullata mill-Qorti u l-każ intbagħat lura għal konsiderazzjoni. Il-permess ambjentali għas-siġar ukoll sab ruħu f’battalja legali u proċedurali. 

Għalhekk, wara 60 sena ta’ żvilupp, Kemmuna għadha qed tistaqsi l-istess mistoqsija. 

Fejn jispiċċa r-riġenerazzjoni u fejn jibda l-iżvilupp żejjed? 

U, aktar importanti, meta gżira protetta tkun diġà qed tbati mill-pressjoni tat-turiżmu, għandu jkun il-proġett li jiġi mfassal skont il-limiti tal-gżira — jew il-limiti tal-gżira li jiġu aġġustati biex jakkomodaw il-proġett? 

Din hija d-deċiżjoni li se tiddefinixxi mhux biss il-futur tal-lukanda. Se tiddefinixxi x’tip ta’ Kemmuna se jkollha Malta fil-ġenerazzjonijiet li ġejjin.