Ittri Il-punt Blogs

Opinjoni | Ġustizzja għal kulħadd

Sar wisq tgħaffiġ fil-qasam tal-liġi tal-kera u wieħed jawgura illi s-soluzzjonijiet li ser jiġu adottati għandhom jindirizzaw il-ħtiġijiet kemm tas-sidien kif ukoll tal-inkwilini, mhux ta’ dawn tal-aħħar biss...

Joe Ellis / 21 ta' Ġunju 2018 17:58
Meta fl-1929 qam Sir Ugo Mifsud sabiex jintervjeni fid-dibattitu fl-Assemblea Leġiżlattiva dwar l-abbozz ta’ liġi dwar il-kontroll tal-kera, qal kliem li tassew kien profetiku. Stqarr illi l-Maltin iħobbu jinvestu fil-ġebla u  jikru l-proprjetà tagħhom u illi l-liġi proposta kienet ser tneħħilhom l-inċentiv illi jagħmlu hekk. B’hekk, kien ser jinqatel is-suq tal-kera. Il-Gvern tal-Compact ta’ Strickland u Boffa ma tax kas u baqa’ għaddej b’dik illi Strickland kien sejjaħ bħala liġi temporanja. Sentejn wara fl-1931, l-awtoritajiet kolonjali kkonsolidaw din il-liġi fl-Ordinanza li għad għandna sal-lum u li aħna tal-mestier nirreferu għaliha bħala l-Kapitlu 69.

Fil-fatt ġara kif ippreveda Sir Ugo Mifsud u s-suq tal-kera miet għalkollox.  Min kien ser jikri meta ma kienx ser jieħu lura l-post mikri u ma kienx ikun jista’ jgħolli l-kera mingħajr il-peremss tal-Bord tal-Kera?  Tletin sena wara l-awtoritajiet kolonjali illi kienu reġgħu ħadu r-riedni tal-pajjiż f’idejhom ippromulgaw Ordinanza ġdida li eżentat bini ġdid mil-liġijiet speċjali tal-kera, liema bini ġie msejjaħ “dekontrollat”. Din l-Ordinanza reġgħet tat ħajja lis-suq tal-kera u bosta sidien reġgħu bdew jikru l-proprjetà tagħhom.

Imma l-leġiżlatur dejjem jaqa’ fit-tentazzjoni illi jindaħal fil-mod kif jopera s-suq tal-kera.  Għoxrin sena wara fl-1979, gvern Laburista ħassar prattikament l-effetti kollha ta’ din l-Ordinanza tad-Dekontroll. Min kien kera proprjetà ddekontrollata spiċċa ma jistax jittermina  jew jgħolli l-kera.  Suppost il-kera kellha tiġi aġġustata kull 15-il sena skont l-għoli tal-ħajja imma ħafna inkwilini injoraw dan il-provvediment u s-sidien spiss spiċċaw lampa stampa. Bħalissa għandi każ ta’ wieħed illi jinsab fi stat ta’ faqar imma wiret appartament ta’ tliet kmamar tas-sodda illi għadu jħallas kera ta’ €370 fis-sena, lanqas ħaqq espresso kuljum.  Spiss niltaqa’ ma’ każijiet ta’ arroganza da parti tal-inkwilini, illi ma jridux jirrikonoxxu illi għandhom iħallsu għall-proprjetà illi ilhom iżommu għal snin twal kontra x-xewqa tas-sidien tagħhom b’kera ridikola. Inkwilini illi spiss ingħataw l-opportunità illi jixtru l-proprjetà inkwistjoni imma rrifjutaw illi anke jħallsu prezz baxx għaliha għax ħassewhom komdi bil-liġijiet tal-kera u bl-assigurazzjoni li tawhom il-politiċi illi ħadd mhu ser jispiċċa fit-triq.

Dan l-aħħar kont qed nitkellem ma’ eks politiku prominenti Nazzjonalisti li hu ferm intiż fil-materja. Meta tkaża dwar l-emendi tal-1979, ir-risposta pronta tiegħi kienet illi gvern Nazzjonalista m’għamel xejn biex jindirizza l-inġustizzja li nħolqot. U ma kellu l-ebda risposta. Għax il-politiċi ta’ suċċess iridu jkunu kapaċi jfuħu ma’ kulħadd u ma jintnu ma’ ħadd.  U għalhekk kull gvern kien komdu li jħalli l-liġi kif inhi waqt illi kienu għaddejjin bosta kawżi kemm fil-qrati tagħna kif ukoll fi Strasbourg.

"Li hu ferm ikraħ fil-każ kemm tal-każini kif ukoll tad-djar residenzjali hu illi l-leġiżlatur qed jintervjeni bil-goff f’ċirkostanzi meta diġà ngħatat sentenza tal-Qorti"
Il-gvernijiet suċċessivi qajla taw każ illi l-qrati tagħna u ta’ Strasbourg kienu qed jikkundannawh iħallas danni li xi kultant kienu mdaqqsa minħabba dan il-ksur tad-drittijiet tal-bniedem.  U l-anqas taw każ il-kundanni ripetuti u imbarazzanti tal-Qorti ta’ Strasbourg u l-pressjoni illi tal-Kunsill tal-Ewropa sabiex il-leġiżlazzjoni inkwistjoni titranġa. 

Il-molla illi jidher illi ġiegħlet il-gvern jitħarrek kienet sentenza riċenti illi kkundannat każin ta’ banda jiżgombra l-fond mikri peress illi wettaq tibdiliet strutturali mhux awtorizzati. Minkejja li fir-renju tad-dritt, sentenza tal-Qorti għandha tiġi osservata minn kulħadd, il-gvern qed jipproponi leġiżlazzjoni illi prattikament tannulla l-effetti tas-sentenza inkwistjoni. Dan l-abbozz ta’ liġi fih provedimenti illi huma intiżi sabiex ikopru l-każ ta’ dan il-każin tal-banda. Huwa każ ċar ta’ leġiżlazzjoni ad hominem, imfassla skont il-ħtieġa ta’ ċirkostanza partikolari.  Prattika illi kienet isseħħ ta’ sikwit fis-snin sebgħin u tmenin u li wieħed kien ħaseb illi qatt m’aħna ser nerġgħu naraw.  Jekk tgħaddi din il-liġi, kif probabilment ser tgħaddi, il-każin tal-banda ser ikollu dritt jibqa’ fil-post illi l-Qorti ordnat illi jiġi żgumbrat minnu billi jħallas kera għaxar darbiet aktar minn dik li kien iħallas s’issa. 

Il-kirja l-ġdida ma tistax tkun anqas minn €5,000 fis-sena u aktar minn 1% tal-valur tal-fond. Meta bosta każini qegħdin f’pożizzjoni ferm prominenti tal-belt jew raħal tagħhom, il-valur kummerċjali ta’ tali proprjetà jista’ jkun konsiderevoli.  Għaldaqstant, il-limitu ta’ 1% tal-valur tal-fond ser tkun ferm inġust fil-konfront tas-sidien.  Biex tgħaxxaq, l-abbozz jikkontempla t-tneħħija taż-żieda ta’ 5% fis-sena fil-kera illi tapplika fil-preżent għalkemm fortunatament, is-sidien ser jibqgħalhom id-dritt għal 5% mid-dħul ta’ attività ekonomika li ssir fl-istess każin.

L-abbozz ta’ liġi probabilment jiġi meqjus mhux kostituzzjonali minn aspett ieħor.  Mhuwiex ċar jekk sid jistax jitlob illi l-fond xi darba jaqa’ f’idejh u jekk jistax jgħolli l-kera.  Dan minkejja illi l-abbozz ta’ liġi tawtorizza lis-sidien imorru quddiem il-Bord tal-Kera jekk iridu jikkontestaw il-mod kif ser tiġi applikata l-liġi u jekk ser jitpoġġa piż sproporzjonat fuqhom. Fl-interess tal-ġustizzja, wieħed iħoss illi kwalunkwe kirja li ser tiġi imposta mil-leġiżlatur għandha tkun temporanja sakemm is-soċjetà filarmonika inkwistjoni tingħata l-opportunità ssib post alternattiv.  Barra minn hekk, il-kirja għandha tkun ogħla mill-1% tal-valur tal-proprjetà: xejn anqas minn 2% ma jkun ġust fiċ-ċirkostanzi u dan għall-perjodu li ma għandux jaqbeż 10 snin.

Imma l-abbozz ta’ liġi anke jikkontempla dawk is-sitwazzjonijiet li ħolqot il-liġi tal-1979 meta dawret  ċens temporanju li skada f’kera.  Dan japplika għal ċnus temporanji ta’ anqas minn 30 sena għaliex fil-każ ta’ ċnus temporanji itwal, il-liġi tal-1979 tikkontempla konverżjoni f’ċens perpetwu.  Dwar dawn il-każijiet tal-aħħar, l-abbozz ta’ liġi ma jgħid xejn.  Imma fir-rigward ta’ ċens temporanju ta’ anqas minn tletin sena illi ġie konvertit f’kera, l-abbozz ta’ liġi qed jipproponi illi anke fejn hemm sentenza tal-qorti illi tistabilixxi illi l-liġi tal-1979 ma tagħtix titlu lill-inkwilin minħabba l-inkostituzzjonalità tagħha, is-sid ma jistax jipproċedi għall-iżgumbrament tal-inkwilin qabel ma jmur il-Bord tal-Kera sabiex tiġi stabilita kera ġdida, liema kera ma tistax taqbeż 2% tal-valur tal-fond.

L-abbozz ta’ liġi jikkontempla illi l-inkwilin irid isirlu test tal-mezzi u jekk ma jgħaddix minnu għax ikollu proprjetà u dħul ferm adekwati, il-kirja tirdoppja għal ħames snin oħra sakemm imbagħad tispiċċa. Vera inġusta għal aħħar din: min ilu jgawdi kirjiet ferm baxxi minkejja illi kellu dħul u kapital adekwat, ser ikompli jgawdi għal ħames snin oħra u kulma ħa jsofri hu żieda żgħira f’kera li probabilment hi ferm baxxa fiċ-ċirkostanzi tal-lum.

Jekk imbagħad l-inkwilin jgħaddi minn dan it-test tal-mezzi, il-kirja ma tistax tkun ogħla minn 2% tal-valur tal-propjetà.  Anke hawnhekk mhux ċar meta l-kirja għandha tieqaf u x’żidiet ser ikun hemm matul is-snin għalkemm xejn ma jżomm lis-sid milli jagħmel rikors kull sena għal żieda fil-kera. Fl-opinjoni tiegħi, il-limitu ta’ 2% hu baxx wisq u għandu jkun tal-anqas 3% li huwa diġà baxx.  Naħseb ukoll illi l-kirja għandha tkun limitata għall-inkwilini attwali u mhux għal uliedhom jew qraba oħra u għandu jkun hemm mekkaniżmu kif tiżdied matul is-snin. 

"Sar wisq tgħaffiġ fil-qasam tal-liġi tal-kera u wieħed jawgura illi s-soluzzjonijiet li ser jiġu adottati għandhom jindirizzaw il-ħtiġijiet kemm tas-sidien kif ukoll tal-inkwilini, mhux ta’ dawn tal-aħħar biss "
Li hu ferm ikrah fil-każ kemm tal-każini kif ukoll tad-djar residenzjali hu illi l-leġiżlatur qed jintervjeni bil-goff f’ċirkostanzi meta diġà ngħatat sentenza tal-Qorti.  Meta s-sentenza ddikjarat illi l-inkwilin ma jistax jistrieħ fuq il-liġi li ġiet iddikjarata inkostituzzjonali sabiex jokkupa l-fond inkwistjoni, is-sid akkwista dritt illi issa l-leġiżlatur qed jisvestih minnu. Lex non habet oculos retros kienu jgħallmuna: il-liġi ma tħarisx lura. Imma mhux f’dan il-każ. Naħseb dan hu l-aktar element kontroversjali u potenzjalment inkostituzzjonali tal-emendi proposti.

Messu ilu l-leġiżlatur illi intervjena sabiex jindirizza l-kirjiet li nħolqu bl-emendi tal-1979 malli jiskadi ċens temporanju illi s-sidien spiss kienu jikkonċedu sabiex jaħarbu mir-riġidatajiet tal-liġijiet tal-kera. L-emendi proposti jistgħu jservu ta’ bażi għal tali intervent fuq il-linji li semmejt.  B’hekk ma jkunx hemm ħtieġa ta’ ħafna kawżi kostituzzjonali illi qegħdin jimblukkaw ix-xogħol fil-Prim’Awla u fil-Qorti Kostituzzjonali u spiss jispiċċaw Strasbourg.  Imma qatt mhu aċċettabli illi l-leġiżlatur jintervjeni b’mod altament goff sabiex jinnewtralizza l-effetti ta’ sentenza. 

Dan hu pass li joħodna lura għal żminijiet xejn feliċi.  Għalkemm hemm ħtieġa ta’ intervent leġiżlattiv, tali intervent li messu li ilu li sar, għandu jindirizza sitwazzjonijiet fejn għad m’hemmx sentenza definitiva tal-qrati.  It-tama tiegħi hi illi qabel ma dan l-abbozz isir liġi, ikun hemm approfondiment fit-tul tal-implikazzjonijiet tal-provedimenti tiegħu.  Sar wisq tgħaffiġ fil-qasam tal-liġi tal-kera u wieħed jawgura illi s-soluzzjonijiet li ser jiġu adottati għandhom jindirizzaw il-ħtiġijiet kemm tas-sidien kif ukoll tal-inkwilini, mhux ta’ dawn tal-aħħar biss.  Ma naħsibx illi hija ‘mission impossible’ bi ftit ta’ rieda tajba.

[email protected]ail.com  

Avukat, opinjonist, Għawdxi, Ewropeist konvint. Barra l-prattika tal-professjoni li jħobb, hu direttur f'kumpaniji tal-familja. Xogħlu jġibu f'kuntatt ma' nies f'oqsma differenti. Isegwi l-iżviluppi politiċi u ekonomiċi f'bosta pajjiżi, speċjalment dawk Ewropej. Iħobb b'passjoni l-mużika lirika, klassika imma anke r-rock ta' dari.
Stħarriġ
Segwina fuq Facebook